不動産投資

不動産投資の失敗談があまり見つからない

不動産投資
サラリーマンの副業としてよく例としてあがっているのが不動産投資です。ワンルームマンションやアパートを一棟ローンで購入して、家賃収入を得るというのが不動産投資です。更に東南アジアやアメリカでの不動産投資を行っている人もいます。一番やっている人が多いのが中古マンションをローンで一部屋購入して賃貸収入を得るということでしょう。

 

僕も考えて、色々と不動産投資に関する本を読んでみました。株式投資、Jリート、金地金、FX、投資信託、外貨MMF、日経平均先物、金CFDなど、いろいろな投資をやってきていますから、普通の人よりはリスクを取ることになれています。ビットコインもそのうち買うかもしれません。

 

でも、不動産投資に関してはかなり慎重です。一度、中古のマンションを買おうと思って東京都心の競売物件を見に行ったりして買おうかと思いましたが、今は競売物件も相場が上がっていてなかなか大変そうでした。よく雑誌なんかでは、不動産投資で年収何千万円の人とか出ていますから、一見凄そうに見えます。でも大体はローン(=借金)で買っているわけですから、金利も含めた借金の返済やリフォーム代などのコストが家賃収入より少ないかどうかは分かりません。利益がどれだけ出ているのかよくわかりません

 

会社でもそうですが、「年商1億円」でも赤字かもしれません。不動産投資のコストとしては、借金の金利、リフォーム、修繕などがありますし、空室が増えればそれだけ家賃収入も減ります。

 

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ただ、不動産投資に大きなメリットがあるとすれば、「借金ができる」ということです。株でも信用取引ができますが、レバレッジは3倍です。つまり、簡単に言えば300万円の取引をするのに、100万円の証拠金が必要になります。そして、「株を買いたいので3000万円貸してください」と銀行に言っても、普通の人はほぼ100%借りれないでしょう。(FXの場合には個人投資家だとレバレッジ25倍までできますが)

 

でも、不動産の場合には物件それ自体が証拠金の変わりになるので、場合によっては頭金無しの「フルローン」ということも可能です。頭金無しで3000万円の借金というのは海外FXのレバレッジ400倍どころではありません。そして、レバレッジをかけて得た物件が不採算だった場合、「損切り」できるのか?という問題があります。株や通貨だったら、よほど出来高が無い銘柄以外、すぐに売ることができます。でも、不動産の場合流動性が低いので売りたくても売れないかもしれません。

 

だから、流動性が低くてリスクは高いですが、不動産投資は「お金を借りることができる」という点が優れているのだと思います。それで儲かるか儲からないかというのはまた別の話で、あと10年くらいしたら不動産投資で失敗した人の体験談が出てくるのではないかなと思います。どの世界でも、成功している人はいるわけですから、正しいやり方で運がよければ不動産投資でも儲かるでしょう。とりあえず、僕だったらやるならほぼ株や投信と同じような取引環境と税制であるREITくらいですね。

 

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